Le congé donné par le bailleur pour récupérer son bien est très strictement réglementé, sur la forme comme sur le fonds, lorsque le bien loué constitue l'habitation principale du locataire. Le refus d'augmentation du loyer ne constitue pas un motif légitime et sérieux de rupture de son bail.
Si le locataire peut quitter le logement qu'il occupe quand il veut, en donnant congé au bailleur, il n'en va pas de même pour le bailleur. Ce dernier ne peut en effet reprendre le logement qu'il donne en location qu'en fin de bail, en adressant un congé au locataire au moins six mois avant le terme du bail en cours, et uniquement si le congé est fondé sur la décision de reprendre le logement pour l'habiter (ou le faire habiter par un proche), pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux (le locataire ne respecte pas ses obligations).
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Ces règles valent que la location soit consentie vide ou meublée, l'important étant que le logement constitue la résidence principale du locataire. Tout autre motif de congé évoqué par le bailleur est nul et sans effet (la location se poursuit).
C'est ce qu'a récemment rappelé la Cour de cassation à un propriétaire qui louait un logement meublé à usage de résidence principale (confirmant l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris dans la même affaire). Trois mois avant l’expiration du contrat de location, il avait notifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer majoré. Le locataire refusant l’augmentation de loyer, il avait décidé de poursuivre le bailleur pour faire annuler ce congé et obtenir le maintien de sa location.
Les juges lui ont donné gain de cause. Le non-renouvellement du bail n’est pas conforme à la loi s’il est fondé sur un motif autre que la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, ni sur un motif légitime et sérieux tel que l’inexécution par le locataire d'une obligation lui incombant (paiement du loyer, entretien du logement, respect du voisinage...).
A noter, cette décision rendue à propos d'une location meublée conclue sous l'empire de la réglementation antérieure à celle résultant de la loi Alur est, selon nous, applicable aux locations meublées à usage de résidence principale conclues depuis. Elle l'est aussi aux locations non meublées à usage de résidence principale.
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